Vente avec faculté de rachat ou « vente à réméré » : l’action judiciaire en revendication de la propriété du bien suite à l’exercice de la faculté de rachat du vendeur est soumise à la prescription quinquennale
6 septembre 2023
| |- Droit immobilier
La vente avec faculté de rachat ou « vente à réméré » est encadrée par les articles 1659 et suivants du Code civil et permet au vendeur de se réserver la faculté de reprendre le bien vendu, dans un délai maximum de cinq ans, en contrepartie de la restitution du prix et du remboursement des frais de la vente ainsi que du coût des réparations et améliorations réalisées sur le bien.
La vente avec faculté de rachat opère transfert de propriété au profit de l’acquéreur, lequel devient propriétaire effectif du bien vendu, mais la vente est assortie d’une condition résolutoire permettant au vendeur de retrouver la propriété de son bien sur simple option de sa part.
Par un arrêt de principe, la Cour de cassation vient de qualifier d’action personnelle, soumise au délai de prescription de cinq ans, l’action judiciaire du vendeur dirigée contre l’acquéreur ayant pour finalité de retrouver la propriété de son bien.
L’affaire soumise à la Cour de cassation concernait un vendeur ayant cédé une parcelle à une SCI avec faculté de rachat ; La SCI avait fait construire un immeuble sur la parcelle ; le vendeur a ensuite exercé sa faculté de rachat quelques semaines avant le terme du délai de cinq ans convenu à l’acte ; le syndicat des copropriétaires de l’immeuble construit s’est opposé à la restitution de la parcelle et de l’immeuble.
Le vendeur initial a toutefois ensuite attendu treize ans après ce refus pour engager une action judiciaire en reconnaissance de son droit de propriété sur la parcelle.
Le syndicat des copropriétaires lui a alors opposé la prescription de son action ; en réponse, le vendeur initial soutenait que l’action en revendication de la propriété du bien était imprescriptible.
La Cour de cassation tranche la question et juge que cette action en revendication de la propriété consécutive à l’exercice de la faculté de rachat du vendeur est une action personnelle, soumise à la prescription quinquennale ; L’action du vendeur initial est donc prescrite.
Le vendeur avec faculté de rachat doit donc veiller à :
- exercer sa faculté de rachat dans le délai prévu à l’acte ;
- et, en cas de refus de restitution du bien par l’acquéreur, agir en revendication de sa propriété dans le délai de cinq ans à compter de l’exercice de sa faculté de rachat.
L’acquéreur, quant à lui, doit notamment être vigilant quant à la fiscalité applicable à la vente avec option de rachat.
En effet, le Conseil d’état a récemment considéré en la matière que :
- si la vente initiale du bien constitue une livraison de bien imposable à la TVA, tel n’est pas le cas de l’opération intervenant lors de l’exercice de la faculté de rachat (s’agissant de l’exercice par le vendeur d’une condition résolutoire, il ne s’agit pas d’une deuxième vente mais de la résolution de la première) ;
- la somme perçue par l’acquéreur lors de l’exercice de la faculté de rachat par le vendeur et correspondant à la différence entre le prix de rachat et le prix de vente initial rémunère donc une prestation de services visant à réserver au vendeur la possibilité d’obtenir la résolution de la vente pour récupérer ; elle doit donc être soumise à la TVA ;
En matière de vente avec faculté de rachat, l’acquéreur peut donc être amené à payer deux fois la TVA :
- une fois sur le prix d’achat du bien lors de la vente initiale ;
- une deuxième fois sur la différence entre le prix de rachat et le prix de vente initial ;
- sans toutefois pouvoir déduire une TVA récupérée lors du rachat par le vendeur (qui n’est pas considéré comme une vente par le Conseil d’Etat).
Civ. 3e, 8 juin 2023, FS-B, n° 22-17.992
Conseil d’Etat du 7 octobre 2021 n°430136