Loyers du Covid : un avis de la Cour de Cassation attendu !
20 septembre 2021
| |- Droit immobilier
Depuis plusieurs mois, les décisions de justice, en référé et au fond, se succèdent sur l’exigibilité des loyers échus durant la crise sanitaire (pour ceux des locataires non éligibles aux régimes de protection prévus par les Lois et Décrets successifs sur l’état d’urgence sanitaire).
Les locataires commerciaux, considérant que les loyers des périodes de confinement ne seraient pas dus ont ainsi invoqué bon nombre d’arguments juridiques pour fonder leur position : l’exception d’inexécution pour défaut de délivrance de la chose louée par le bailleur, la force majeure, la perte de la chose louée …
A ce jour, la Cour de Cassation n’a pas encore eu à se prononcer sur ces différents débats.
Or, il est particulièrement intéressant de noter qu’elle vient d’être saisie, pour avis, par une juridiction du premier degré, en l’occurrence le Tribunal Judiciaire de CHARTRES. La Cour de Cassation est interrogée en ces termes :
« Suite à l’article 8 du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020, modifié par le décret n° 2020-423 du 14 avril 2020, les établissements relevant de certaines catégories n’ont plus pu accueillir du public jusqu’au 11 mai 2020.
1) Dans le cas d’un bail commercial conclu au profit d’un preneur touché par la fermeture administrative ordonnée en vertu des décrets pris pour lutter contre la propagation de l’épidémie de COVID 19, le preneur peut-il opposer l’exception d’inexécution et refuser le paiement des loyers en faisant valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’une chose apte à l’usage convenu, quand bien même ce manquement ne serait pas de son fait mais dû à un cas de forme majeure ?
2) La fermeture administrative ordonnée en vertu des décrets pris pour lutter contre la propagation de l’épidémie de COVID 19 constitue-t-elle un cas de force majeure qui frappe la substance même du contrat de bail, de sorte que celui-ci serait alors suspendu (le bailleur serait dispensé de son obligation de délivrance pendant la durée des mesures réglementaires et le preneur serait dispensé du paiement du loyer et des charges) ?
3) L’interdiction temporaire d’exploiter les locaux commerciaux décidée par les pouvoirs publics pour lutter contre la pandémie équivaut-elle à une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil, justifiant une dispense de paiement des loyers pour la période considérée ? »
Si cette demande d’avis est jugée recevable (la demande doit porter sur une « question de droit nouvelle présentant une difficulté sérieuse et se posant dans de nombreux litiges »), l’avis de la 3ème Chambre Civile, attendu pour le 5 octobre, pourrait être riche d’enseignements.
Tribunal Judiciaire de CHARTRES, demande d’avis 21-70.013