Les modifications du statut des baux commerciaux prévues par le projet de Loi de simplification de la vie économique
5 décembre 2024
| |- Droit immobilier
La dissolution de l’assemblée nationale a stoppé brutalement le parcours législatif du projet de la Loi de simplification de la vie économique, comportant des modifications du statut des baux commerciaux. Le gouvernement a récemment relancé le processus.
Le projet de Loi de simplification de la vie économique a été adopté par le Sénat le 22 octobre 2024. Il est désormais entre les mains de l’Assemblée Nationale.
Il comporte les principales dispositions suivantes :
- S’agissant du droit de préférence du preneur, en cas de vente du local commercial par le bailleur (rat. L145-46-1), la définition du local concerné serait complétée pour préciser qu’il s’agit de tout local aménagé à titre principal pour l’accueil physique d’une clientèle (local commercial) ou pour la réception habituelle de la clientèle (local artisanal) ; cette précision aurait pour but d’exclure les bureaux et les entrepôts du champ d’application du texte ;
- S’agissant du loyer, le locataire aurait la possibilité de demander le paiement mensuel (sauf pour les locataires de locaux monovalents), et ce à compter de la promulgation de la Loi pour les baux en cours ; Cette disposition serait d’ordre public, c’est-à-dire que le bail ne pourrait comporter une clause contraire ;
- S’agissant de l’indexation du loyer, la clause dite « tunnel » serait autorisée afin de permettre d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux ;
- S’agissant du dépôt de garantie, son montant serait plafonné au montant des loyers dus pour un trimestre, et sa restitution devrait intervenir dans un délai maximum de trois mois à compter de la remise des clés (déduction faite bien sûr des sommes restant dues au bailleur, dument justifiées) (cette dernière disposition devant s’appliquer aux baux en cours à la date de promulgation de la loi lorsque la restitution du local intervient à l’expiration d’un délai de trois mois après la date de promulgation) ; En cas de mutation de l’immeuble, l’obligation de restitution du dépôt de garantie pèserait sur le nouveau bailleur, disposition applicable aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois après la date de promulgation de la Loi ;
- Enfin, s’agissant de la faculté reconnue au preneur par l’article L 145-41 du Code de commerce de solliciter du juge des délais de paiement (et la suspension corrélative des effets de la clause résolutoire) en cas de mise en œuvre par le bailleur de la clause résolutoire du bail, le juge pourrait la conditionner à la capacité du preneur de régler la dette et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette disposition s’appliquerait aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi.