L’architecte chargé d’une mission complète de maîtrise d’œuvre est responsable envers le maître d’ouvrage en cas de différence entre la surface réelle du bien et celle mentionnée aux plans

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5 février 2025

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AVODIRE

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  • Droit immobilier

La responsabilité de l’architecte envers le maître d’ouvrage dépend de l’étendue la mission qui lui est confiée. 

L’architecte peut en effet se voir confier une mission dite « complète de maîtrise d’œuvre », laquelle comprend, selon le contrat type de l’Ordre des architectes, la conception du projet architectural, la direction des travaux, et l’assistance aux opérations de réception. Elle peut aussi contenir une mission plus spécifique dite « complémentaire » ou « optionnelle », telle que par exemple l’assistance du maître d’ouvrage dans la souscription d’une assurance dommages ouvrages. 

Par un arrêt du 7 novembre 2024, la Cour de cassation est venue préciser que lorsque l’architecte est tenu envers le maître d’ouvrage d’une mission complète de maîtrise d’œuvre, il est tenu de garantir la conformité de la surface du bien à celle mentionnée aux plans, quand bien même une mission spécifique de mesurage n’aurait pas été prévue dans le contrat.

Dans l’arrêt commenté, une société civile de construction vente reprochait une faute contractuelle à l’architecte, dès lors que la contenance du bien livré (66,30 m2) était inférieure d’environ 9% à la surface mentionnée sur les plans (73 m2).

La cour d’appel de Bordeaux avait écarté la faute de l’architecte, jugeant qu’aucune mission spécifique de mesurage du bien n’avait été stipulée entre les parties.

La Cour de cassation a censuré les premiers juges et retenu ici la faute de l’architecte, en jugeant que la mission de direction des travaux comprise dans la mission complète de maîtrise d’œuvre s’étendait nécessairement à la vérification de la conformité de la surface du bien à celle mentionnée aux plans.

S’agissant de l’indemnisation du préjudice subi, le promoteur sollicitait une somme de 30 731 € correspondant à la différence entre le prix de vente attendu et le prix de vente réel de l’appartement.

Cette demande avait été rejetée par la Cour d’appel de Bordeaux, laquelle s’était fondée sur une jurisprudence constante selon laquelle la restitution d’une partie de prix indue ne saurait constituer un préjudice indemnisable. 

L’arrêt est là encore cassé par la Cour de cassation, laquelle retient que le maître d’ouvrage est bien fondé à agir en réparation contre l’architecte en raison du « manque à gagner » résultant de la non-conformité de l’ouvrage aux prévisions contractuelles si celle-ci est imputable au locateur d’ouvrage.

Cass. civ., 3ème, 7 novembre 2024, n°23-12.315

César BUSCAIL David GUINET