Déplafonnement du loyer d’un bail commercial et charge nouvelle résultant de la Loi
3 mars 2025
| |- Droit immobilier
Le loyer d’un bail commercial renouvelé peut être déplafonné dans certaines hypothèses précises.
1) Le principe du « plafonnement » du loyer du bail du bail commercial renouvelé
En matière de bail commercial, s’agissant de la fixation du loyer du bail renouvelé, le principe est qu’il doit correspondre à la « valeur locative », laquelle, à défaut d’accord, est déterminée en fonction des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties (les clauses du bail), des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage (art. L145-33 du Code de commerce).
Toutefois, il est également prévu qu’à moins d’une modification notable de ces éléments permettant de déterminer la valeur locative (à l’exclusion du critère des prix du voisinage), le loyer reste « plafonné » à la variation des indices ILC ou ILAT (selon le type d’activité) publié par l’INSEE (art. L145-34 du Code de commerce) (sauf exception liée à la durée du bail).
2) La possibilité du « déplafonnement » du loyer du bail du bail commercial renouvelé
Le statut des baux commerciaux se caractérise donc, s’agissant du loyer du bail renouvelé, par un mécanisme de « plafond » et la possibilité pour le bailleur d’invoquer un « déplafonnement », par exemple en présence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours du bail écoulé et favorable au commerce exploité dans les locaux loués, ou encore dans les hypothèses d’une modification des caractéristiques du local loué ou des obligations placées à la charge des parties.
3) Un exemple de modification des obligations d’une partie justifiant un déplafonnement issue d’une loi nouvelle
Dans un arrêt du 23 janvier 2025, la Cour de cassation donne un exemple de modification des obligations des parties justifiant un déplafonnement du loyer.
Il s’agissait en l’occurrence de la nouvelle obligation légale (issue de la Loi ALUR du 24 mars 2014) pesant sur le bailleur d’un local commercial situé dans une copropriété de souscrire une assurance de responsabilité civile.
L’article R 145-8 du Code de commerce indique précisément que : « Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer ».
La Cour de cassation rappelle ainsi que la création, au cours du bail expiré (en l’occurrence en 2015) d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial renouvelé. Il faut bien sûr que l’augmentation de la charge pesant sur le bailleur soit « notable » pour justifier le déplafonnement, critère laissé à la libre appréciation des juges du fond.
Cela avait déjà été jugé en cas d’augmentation de l’impôt foncier.
Cass. Civ. 3ème, 23 janvier 2025, n°23-14887