Bail d’habitation – impayé locatif – précisions sur le délai accordé au locataire pour payer sa dette après signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire
7 novembre 2024
| |- Droit immobilier
En matière de bail d’habitation, l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’un délai s’impose au propriétaire victime d’impayés locatifs entre la délivrance d’un commandement de payer et le moment à partir duquel il pourra saisir le juge, afin de solliciter l’expulsion du locataire.
Auparavant fixé à deux mois, ce délai a été ramené à six semaines par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. La situation des bailleurs devrait donc sensiblement s’améliorer grâce à la réduction de ce délai.
Néanmoins, s’est immédiatement posée la question de l’applicabilité de ce nouveau délai raccourci aux contrats de location en cours au moment de l’adoption de la loi. En effet, si certains considéraient que ce dispositif d’ordre public aurait dû s’appliquer immédiatement aux baux en cours (ce qui apparaissait cohérent avec les objectifs affichés par la loi du 27 juillet 2023), d’autres faisaient néanmoins observer qu’il venait réduire les droits des locataires, ce qui apparaissait contraire à l’esprit initial de la loi du 6 juillet 1989.
En pratique, l’hésitation était donc permise et les premières décisions de la Cour de cassation sur le sujet étaient très attendues des praticiens.
Par un avis rendu le 13 juin 2024, la Cour de cassation est venue indiquer que la loi du 27 juillet 2023 n’ayant pas prévu de s’appliquer immédiatement aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur, il convenait, pour ces baux, de continuer d’appliquer l’ancien délai de deux mois accordés au locataire pour payer sa dette locative.
En revanche, l’avis ne se prononce pas sur l’application du nouveau délai de six semaines au baux renouvelés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, de même qu’aux baux tacitement reconduits après cette date.
S’agissant des baux renouvelés après l’entrée en vigueur de la Loi du 27 juillet 2023, il conviendra de leur appliquer le nouveau délai de six semaines, dès lors qu’il s’agit, juridiquement, de nouveaux baux.
La question est plus discutée à l’égard des baux qui viendraient à se prolonger tacitement après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle (ce qui concerne la majeure partie des hypothèses qui vont se rencontrer en pratique).
A cet égard, rappelons que la jurisprudence juge de manière constante que le bail qui se prolonge par tacite reconduction est un nouveau bail, ce qui semble militer pour une application du nouveau délai de six semaines dans cette hypothèse. Au surplus, cette solution permettrait de rejoindre l’objectif fixé par le législateur, lequel tend à l’amélioration des droits des propriétaires victimes d’impayés locatifs.
Les futures décisions de la Cour de cassation sur cette question sont donc naturellement très attendues.