Bail commercial : restitution du trop-versé de loyer en cas de clause d’indexation illicite
3 avril 2025
| |- Droit immobilier
1. Une clause d’indexation du loyer ne pouvant varier qu’à la hausse est-elle licite ?
Il est désormais bien établi en jurisprudence que la clause d’indexation qui prévoit que le loyer ne peut varier qu’à la hausse, autrement dit qui exclut toute réciprocité de variation, est « réputée non-écrite » car contraire à l’article L 145-39 du Code de commerce (lequel est d’ordre public en vertu de l’article L 145-15 du même code).
2. Quelle prescription applicable à l’action en répétition de l’indu ?
L’action qui tend à voir réputée non-écrite une clause d’indexation illicite n’est pas soumise à prescription.
À l’inverse, le montant que le locataire peut réclamer à son bailleur est limité aux sommes indument versées au cours des cinq années précédant sa demande en justice.
3. Quelle est la base de calcul de l’indu ?
Dans un arrêt du 23 janvier 2025, la Cour de cassation précise que le trop perçu est déterminé en prenant en considération le loyer convenu à l’origine du bail et non le montant du loyer tel qu’indexé cinq ans avant l’introduction de l’action en justice.
Elle énonce : « Dès lors qu’une stipulation réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation ».
Cette décision constitue un revirement de jurisprudence puisqu’il avait été précédemment jugé que la créance de restitution devait être calculée sur la base du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription.
Cass. Civ. 3ème, 23 janvier 2025, n°23-18.643