Bail commercial : prévoir une clause d’augmentation progressive du loyer n’est pas une clause d’indexation !
6 octobre 2025
| |- Droit immobilier
En matière de bail commercial, bon nombre de bailleurs pensent trop souvent que la seule façon de parvenir à une augmentation progressive du loyer est de prévoir une clause d’indexation, encore appelée « clause d’échelle mobile » (laquelle peut faire varier le loyer à la hausse, comme à la baisse, en fonction de l’évolution de l’indice choisi).
Pourtant, la jurisprudence a depuis longtemps reconnu la possibilité de stipuler, dès l’origine, une augmentation progressive et prédéterminée du loyer, à différentes étapes de la vie du bail (par exemple annuellement ou de façon triennale) : il s’agit du bail dit « à paliers ».
Un arrêt de la Cour d’Appel de LYON du 13 mars 2025 est l’occasion de rappeler ce qui distingue une clause d’indexation (dont on sait qu’elle est illicite si elle ne peut varier qu’à la hausse) d’un bail à paliers.
Au cas d’espèce, le bail prévoyait que le loyer devait être augmenté à partir du terme de la deuxième année avec une garantie d’augmentation de 1,5% net par an. Le preneur a saisi un Tribunal pour faire juger cette clause non-écrite, considérant qu’elle constituait une clause d’indexation contraire au statut des baux commerciaux en ce qu’elle ne pouvait jouer qu’à la hausse.
La Cour d’appel de LYON a retenu que la clause incriminée n’était pas une clause d’indexation dès lors que l’augmentation annuelle du loyer n’était pas fonction de l’évolution d’un indice et qu’elle était déterminée dès la conclusion du bail.
Elle a donc fait application de la jurisprudence de la Cour de cassation qui reconnaît la possibilité pour les parties de stipuler que le loyer augmentera au cours du bail par paliers déterminés de manière forfaitaire.
Il doit toutefois être rappelé que stipuler un bail à paliers n’est pas dénué de certains inconvénients. Par exemple, il a été jugé que le calcul de la valeur plafond du loyer au terme du bail (pour la détermination du loyer de renouvellement) sera faite par application des indices ILC ou ILAT et sur la base du loyer initial, ce qui peut conduire à un loyer de renouvellement plus faible que celui résultant de l’application des paliers. C’est la raison pour laquelle, dans l’hypothèse où les paliers ne concernent que les premières années du bail, il est considéré comme plus prudent, lors de la rédaction d’un bail, de prévoir des franchises ou allègements appliquées à un loyer initial clairement fixé, plutôt que des paliers successifs de loyers.
Cour d’Appel de Lyon, 1ère ch. Civ., sect. A, 13 mars 2025, n°22/02387