Bail commercial : précisions en matière d’obligation pour le bailleur de justifier des charges locatives
4 mars 2026
| |- Droit immobilier
Dans cet article, je vous propose de revenir sur deux arrêts du 29 janvier 2026 de la Cour de cassation porteurs de précisions importantes s’agissant de la justification par le bailleur des charges locatives.
1) Rappel des dispositions légales applicables
Avant d’examiner l’apport de ces arrêts, il convient de rappeler que, en matière de charges locatives en bail commercial :
- L’art. L 145-40-2 du Code de commerce prévoit que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ; Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire ;
- L’art. R 145-36 du même code énonce que cet état récapitulatif inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, et est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel ;
- Ce même article prévoit par ailleurs que le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
2) Première précision : la remise des justificatifs de charges s’impose au bailleur si le locataire en fait la demande
Dans un premier arrêt (n°24-14.982), la Cour de cassation indique que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées à titre de provision sur charges par le locataire, ou pour obtenir le paiement des charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci.
Il doit également, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande, sans pouvoir se limiter à les tenir à sa disposition.
Autrement dit, d’une part les tableaux de reddition de charges établis par le bailleur ne constituent pas des justificatifs de charges, et, d’autre part, la seule mise à disposition des pièces justificatives dans les locaux de la bailleresse ne constitue pas la communication prévue par le texte.
Par cet arrêt, la Cour de cassation pointe notamment du doigt la pratique de certains gestionnaires de centres commerciaux.
3) Deuxième précision : une justification qui reste possible devant le juge
Dans un deuxième arrêt (n°24-16.270), la Cour de cassation précise que le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’art. R 145-36 du Code de commerce ou dans le délai prévu par le contrat, l’état récapitulatif incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, n’est pas tenu de restituer les provisions versées, s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles.
Cass. Civ. 3ème, 29 janvier 2026, n°24-14.982 et n°24-16.270