Bail commercial : l’indemnité d’occupation peut être qualifiée de clause pénale ?
2 mai 2025
| |- Droit immobilier
1. L’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail commercial
Le preneur à bail commercial est redevable à l’égard du bailleur d’une indemnité d’occupation s’il continue à occuper le bien loué alors même que le bail est résilié par la mise en œuvre de la clause résolutoire (l’indemnité étant due à compter de l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire). Le preneur étant devenu occupant sans droit ni titre, l’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux et à réparer le préjudice subi par le bailleur.
Cette indemnité d’occupation peut faire l’objet d’une clause dans le bail afin notamment de fixer son montant. Il s’agit le plus souvent d’un montant de loyer majoré correspondant à 1,5 ou 2 fois le dernier montant du loyer.
Il peut également être prévu contractuellement que le preneur est redevable de cette indemnité dans l’hypothèse où, bien qu’ayant quitté les lieux, il doit au bailleur la réalisation de travaux de reprise empêchant la relocation du bien tant qu’ils ne sont pas réalisés.
2. L’indemnité d’occupation peut-elle être qualifiée de clause pénale ?
Dans l’espèce qui était soumise à la Cour de cassation, et qui concernait la mise en œuvre de la clause résolutoire d’un contrat de crédit-bail, la Cour d’Appel avait rejeté la qualification de clause pénale à la stipulation contractuelle prévoyant le paiement par le preneur d’une indemnité d’occupation au motif qu’elle constituait « … la contrepartie de l’occupation sans titre des locaux par le crédit-preneur postérieurement à la résolution du contrat ».
La Cour de cassation a cassé cet arrêt d’appel en retenant que « … la clause stipulée au contrat fixant à l’avance et de manière forfaitaire, une indemnité à la charge du crédit-preneur en cas de maintien dans les lieux après résiliation, peut présenter le caractère d’une clause pénale lorsqu’elle est sans rapport avec le loyer prévu au contrat, … ».
3. Quelle est la conséquence de la qualification de clause pénale ?
La Cour de cassation a fait application de l’ancien article 1152 du Code civil dont les termes sont repris par l’article 1231-5 du même code.
Cet article prévoit, dans son premier alinéa que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ». Il prévoit ensuite dans son alinéa 2 : « Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».
Dès lors, en vertu de cet article, la Cour de cassation conclut que l’indemnité d’occupation qui a le caractère d’une clause pénale lorsqu’elle est sans rapport avec le loyer, peut, par conséquent, si elle apparaît manifestement excessive, être réduite par le juge.
Cass. Civ. 3ème, 16 janvier 2025, n°23-15.256