Bail commercial : le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur
2 février 2026
| |- Droit immobilier
L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur est prévue par l’article 1719 du Code civil. Il énonce que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée (…) ; 2°D’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (…) ».
Il en résulte que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse (dérogation aux articles 1755 et 1730 du Code civil) et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.
Dans cette affaire, un bail commercial a été conclu en 2012 et, en 2020, le preneur a assigné le bailleur pour obtenir sa condamnation à l’exécution de travaux rendus nécessaires par l’état de vétusté des locaux.
La Cour d’Appel a suivi l’argumentation du bailleur visant à considérer que la demande du locataire était prescrite 5 années après la prise d’effet du bail dès lors que le preneur connaissait l’état de vétusté des locaux avant même son entrée en jouissance.
La Cour de cassation censure le raisonnement soulignant que l’obligation de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail, sont des obligations continues du bailleur, exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur.
Elle reproche ainsi à la Cour d’Appel d’avoir écarté l’obligation du bailleur de remédier à la vétusté des locaux sans rechercher si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée.
Cass. Civ. 3ème, 4 décembre 2025, n°23-23.357