Bail commercial : la clause par laquelle le bailleur prévoit de conserver le dépôt de garantie en cas d’acquisition de la clause résolutoire peut-elle être qualifiée de clause pénale ?
8 janvier 2026
| |- Droit immobilier
Nous avons déjà eu l’occasion, dans une précédente lettre d’actualité juridique, de commenter un arrêt du 16 janvier 2025, rendu en matière de crédit-bail, qui avait qualifié de clause pénale la stipulation fixant à l’avance et de manière forfaitaire, une indemnité d’occupation due par le preneur correspondant à plusieurs fois le montant du loyer en cas de maintien dans les lieux après résiliation. La Cour avait alors considéré qu’une telle clause peut présenter le caractère d’une clause pénale lorsqu’elle est sans rapport avec le loyer prévu au contrat.
Selon l’article 1231-5 du Code civil, la qualification de clause pénale donne le pouvoir au juge, même d’office, de modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Dans ce nouvel arrêt, la Cour de cassation se penche sur la clause d’un bail commercial, au demeurant assez classique, prévoyant qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire (pour non-respect de ses obligations par le preneur), le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts.
La Cour de cassation valide la position de la Cour d’appel ayant qualifié cette clause de clause pénale et, considérant que la pénalité fixée présentait un caractère manifestement excessif au regard du préjudice subi, en a souverainement fixé le montant.
Il reste intéressant de constater, à l’instar de l’arrêt du 16 janvier 2025, que la Cour de cassation invite la partie qui se prévaut de la clause pénale à justifier de l’étendue de son préjudice, justement pour apprécier le caractère manifestement excessif ou dérisoire de la pénalité.
Dans le cas particulier de la clause prévoyant la conservation du dépôt de garantie, le bailleur peut aisément justifier de son préjudice par la vacance locative résultant de la résiliation, dans l’attente de la relocation.
Il n’est d’ailleurs pas interdit de s’interroger sur l’opportunité d’exprimer dans la clause la nature du préjudice qu’elle vise à couvrir, ce qui, sans enlever le pouvoir modérateur du juge, permettrait, en quelque sorte, de « causer » la clause pénale par anticipation.
Cass. Civ. 3ème, 6 novembre 2025, n°23-21.334