La Cour de cassation rappelle de façon constante que les charges que le bailleur entend récupérer sur le preneur doivent faire l’objet d’une stipulation contractuelle précise. Ainsi, elle retoque régulièrement, pour leur imprécision, les clauses générales faisant peser sur le preneur l’ensemble des charges liées au local loué.
C’est précisément ce qu’elle vient de faire par un arrêt du 16 mai 2024, confirmant sa jurisprudence antérieure sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
En l’espèce, la clause du bail (antérieur à la Loi PINEL ci-après rappelée) prévoyait que le preneur devait rembourser au bailleur « la totalité des charges afférentes directement ou indirectement aux locaux loués et à l’immeuble pour sa quote-part. Ces charges comprennent notamment : toutes contributions, impôts et taxes, dont l’impôt foncier, la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux et de stockage … de façon que le loyer soit perçu net de toutes charges, impôts, contributions, taxes et dépenses quelconques ».
Sur la base de cette clause, la Cour d’Appel de VERSAILLES avait rejeté la demande du preneur en restitution des paiements effectués au titre de la TEOM.
La Cour de cassation a cassé cet arrêt considérant que la TEOM ne pouvait être placée à la charge du preneur en l’absence d’une stipulation claire et précise du bail commercial.
La position de la Cour de cassation demeure donc très restrictive, quand on sait que la TEOM figure sur l’avis de taxe foncière, laquelle taxe était expressément placée à la charge du preneur par la clause du bail.
Rappelons que depuis la Loi PINEL du 18 juin 2014, le Code de commerce comporte un article L.145-40-2 prévoyant que le bail commercial doit comporter « … un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. (…) ».
Cass. Civ. 3ème, 16 mai 2024, n°22-19.830
