Bail commercial : comment le loyer à paliers peut-il rester licite ?
29 septembre 2026
| |- Droit Immobilier
Nous avions commenté en octobre 2025 un arrêt de la Cour d’Appel de LYON du 13 mars 2025 (n°22/02387) qui appelait à faire la distinction entre une clause d’indexation du loyer et une clause d’augmentation forfaitaire, la première étant fonction de la variation d’un indice alors que la seconde permettait de faire augmenter le loyer annuellement sur la base d’un forfait contractuellement déterminé.
La Cour d’Appel de LYON avait retenu la validité de cette seconde clause, faisant application de la jurisprudence de la Cour de cassation qui reconnaissait alors la possibilité pour les parties de stipuler que le loyer augmentera au cours du bail par paliers déterminés de manière forfaitaire (Cass. Civ. 3ème, 22 juin 2022, n°21-16042).
La Cour de cassation vient de casser cet arrêt de la Cour d’Appel de LYON dans un arrêt du 3 septembre 2026.
Elle considère que cette clause est contraire aux dispositions d’ordre public des révisions légales prévues par le statut des baux commerciaux (révision triennale prévue à l’art. L145-38 du Code de commerce et révision légale des loyers indexés prévue à l’art. L145-39).
La Cour de cassation précise néanmoins que cette clause d’augmentation forfaitaire illicite doit être distinguée d’un « loyer progressif par paliers » lequel prévoit une limite de plafond ou de durée.
Autrement dit, le loyer à paliers peut rester licite en plafonnant son montant ou sa durée.
Cet arrêt est lourd de conséquences pour les baux en cours qui comporteraient une clause d’augmentation forfaitaire sans limite de plafond et de durée : la clause étant réputée non-écrite, le preneur peut solliciter la restitution des loyers indûment versés dans la limite, à rebours, de la prescription quinquennale et, pour l’avenir, refuser l’application de la clause d’augmentation forfaitaire. Cass. Civ. 3ème, 3 septembre 2026, n°25-14.904