Bail commercial : clause résolutoire et exception d’inexécution
2 juin 2026
| |- Droit immobilier
Lorsque le bailleur se prévaut de la clause résolutoire du bail, notamment en cas de défaut de paiement des loyers, le locataire n’est pas dénué de moyens de défense, notamment si le non-paiement trouve sa cause dans le non-respect par le bailleur de ses propres obligations.
Je propose de revenir sur un arrêt de la Cour de cassation du 5 mars 2026 qui pose en principe clair l’articulation de la clause résolutoire et de l’exception d’inexécution.
1. Rappel : la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail commercial
En vertu des dispositions de l’article L. 145-41 du Code du commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit de celui-ci ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Lorsque les causes du commandement ne sont pas couvertes dans le délai d’un mois, le bailleur doit saisir le juge des référés ou le juge du fond pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir, notamment, outre la condamnation par provision au paiement des sommes impayées, l’expulsion du preneur.
Le preneur peut alors devant le juge demander des délais de paiement (art. 1343-5 du Code civil) et obtenir une suspension des effets de la clause résolutoire.
2. L’exception d’inexécution invoquée par le preneur
Le locataire peut aussi, à la suite du commandement, saisir le juge du fond en « opposition à commandement » en invoquant le non-respect par le bailleur de ses propres obligations, faisant ainsi usage du mécanisme de « l’exception d’inexécution » (art. 1219 du Code civil).
Le preneur peut ainsi, par exemple, soulever le non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance d’un local conforme à la destination prévue au bail.
3. Le preneur est-il tenu d’agir dans le mois du commandement ?
La Cour de cassation précise que quand bien même le preneur n’aurait pas soulevé cette exception d’inexécution dans le délai d’un mois du commandement, le juge du fond doit en vérifier le bien-fondé.
En pratique, il est préférable d’agir au fond dans le délai du commandement, mais le preneur n’est pas déchu de son droit s’il omet de le faire.
Cass. civ. 3ème, 5 mars 2026, n°24-15.820