Bail commercial – Attention à la clause de cession !
7 novembre 2024
| |- Droit immobilier
Les baux commerciaux comportent usuellement une clause encadrant l’hypothèse de sa cession par le preneur.
Cette clause vise le plus souvent à rappeler, notamment, le droit d’agrément du bailleur, l’appel du bailleur à concourir à l’acte de cession, la forme imposée de l’acte de cession (sous seing privé ou notariée), la garantie du cédant à l’égard du cessionnaire, et stipule parfois un droit de préemption au profit du bailleur.
Les clauses ne sont évidemment pas toutes rédigées de la même façon et brillent parfois par leur manque de clarté, notamment quant à la question de savoir si elles visent aussi bien l’hypothèse de la cession isolée du bail ou celle de sa cession dans le cadre de la vente du fonds de commerce du preneur.
Ainsi, lorsque la clause semble limiter les conditions de forme à la seule cession du bail, la Cour de cassation a déjà eu l’occasion de souligner que ces conditions s’appliquent aussi à la cession du fonds de commerce dès lors que cette cession emporte aussi celle du droit au bail.
Dans l’espèce soumise à la Cour de cassation, le bail comportait une clause prévoyant que toute cession devait être réalisée par acte authentique, en présence du bailleur ou lui dûment appelé.
Selon la jurisprudence précédemment évoquée, cette clause devait s’appliquer aussi bien en cas de cession isolée du bail que dans l’hypothèse de la vente du fonds de commerce.
Le non-respect de la clause rend la cession inopposable au bailleur et permet d’engager la responsabilité du rédacteur d’acte et l’indemnisation du cessionnaire ayant perdu son droit au bail sur les locaux.
Cass. Civ. 3ème, 26 septembre 2024, n°23-14.786