Responsabilité du syndic de copropriété défaillant dans le suivi de travaux votés par les copropriétaires
8 février 2024
| |- Droit immobilier
Dans un arrêt du 16 novembre 2023, la Cour de cassation rappelle qu’un syndic de copropriété doit suivre les travaux votés par la copropriété ; à défaut, il engage sa responsabilité contractuelle et doit indemniser la copropriété des conséquences de ses fautes.
Les faits de l’arrêt
Les copropriétaires d’un immeuble avaient voté la réalisation de travaux au sein de leur copropriété ; ces travaux ont été confiés à une entreprise qui a ensuite abandonné le chantier puis a finalement été placée en liquidation judiciaire.
La copropriété a recherché la responsabilité de son syndic, estimant qu’il aurait mal suivi les travaux en procédant notamment à des paiements trop élevés au profit de l’entreprise au vu de l’avancement réel des travaux et que le syndic aurait dû conseiller à la copropriété de s’adjoindre les services d’un maître d’œuvre.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a rejeté cette demande estimant que la copropriété n’aurait pas démontré les fautes du syndic.
Le syndicat des copropriétaires a formé un pourvoi contre cet arrêt le déboutant.
Cassation de l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence
La Cour de cassation, confirmant une Jurisprudence déjà établie, casse l’arrêt de la Cour d’appel, en rappelant que les copropriétaires faisaient bien état de manquements du syndic dans le suivi des travaux et dans les paiements versés à l’entreprise, sans que le syndic ne démontre avoir « accompli toutes les diligences lui incombant dans la gestion des travaux ».
Le syndic de copropriété, tenu d’assurer le suivi et le contrôle des travaux, engage sa responsabilité s’il n’accomplit pas toutes les diligences lui incombant à ce titre
L’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 énonce les fonctions du syndic de copropriété, lequel a notamment pour fonction « d’assurer l’exécution des décisions de l’assemblée générale ».
Il doit ainsi tout mettre en œuvre (obligation de moyens) pour assurer la bonne exécution de travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires.
Ainsi, dès lors que des copropriétaires démontrent l’existence de manquements du syndic de copropriété dans le suivi des travaux, les Tribunaux ne peuvent pas écarter la responsabilité du syndic sans vérifier que le syndic a accompli toutes les diligences lui incombant dans la gestion des travaux.
Il appartient en effet au syndic d’assurer le suivi et le contrôle de la bonne exécution des travaux votés par les copropriétaires, sauf à ce que la copropriété se soit adjoint les services d’un maître d’œuvre.
En conséquence, en cas de malfaçons ou nonfaçons affectant ces travaux, le syndic peut engager sa responsabilité pour défaut de suivi et de contrôle, sauf à ce qu’il démontre avoir accompli toutes les diligences lui incombant dans la gestion de ces travaux.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 novembre 2023, 22-21.144