Infiltrations et refus de paiement des loyers … ou obligation de délivrance du bailleur versus exception d’inexécution du preneur
6 septembre 2023
| |- Droit commercial
Rappelons tout d’abord qu’en matière de bail, l’article 1719 du Code civil fait peser sur le bailleur une obligation dite « de délivrance », à savoir, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, l’obligation de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Il s’agit ni plus ni moins de l’obligation fondamentale du bailleur à l’égard du preneur.
Si le bailleur ne respecte pas cette obligation, le preneur peut vouloir lui opposer le non-paiement du loyer, faisant application du principe dit d’« exception d’inexécution ».
Dans l’espèce ayant donné lieu à cet arrêt de la Cour de cassation, dans le cadre d’une action judiciaire engagée par le bailleur en résiliation du bail, le preneur invoquait en défense le non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance en raison d’infiltrations dans le local loué et sollicitait du juge l’autorisation de consigner les loyers.
La Cour d’Appel de Douai (10 mars 2022, n°19/03921) a débouté le bailleur de ses demandes et ordonné la consignation des loyers en retenant que l’exception d’inexécution était justifiée par un manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail, peu important que l’exploitation ne soit pas totalement impossible.
Saisie par le bailleur, la Cour de cassation a cassé cet arrêt d’appel en considérant que la Cour d’Appel de DOUAI n’avait pas recherché, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées rendaient les locaux loués impropres à l’usage auxquels ils étaient destinés.
Autrement dit, si l’impropriété des locaux loués à l’usage auxquels ils sont destinés n’est pas constatée, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance et le preneur n’est pas autorisé à opposer le non-paiement des loyers
Cass. Civ. 3ème, 6 juillet 2023, n° 22-15.923