Bail commercial : demande de travaux du preneur et refus abusif du bailleur
3 novembre 2026
| |- Droit Immobilier
Depuis un arrêt « Clément-Bayard » d’août 1915 (un propriétaire avait installé de grands pics en bois sur son terrain dans l’unique but de crever les ballons dirigeables de son voisin …), le droit français érige constamment en principe l’abus de droit comme toute limite à un droit. L’abus se caractérise généralement par l’intention de nuire ou le détournement de la finalité du droit.
Il est fréquent qu’un bail commercial comporte une clause soumettant à l’accord préalable et écrit du bailleur tous les travaux souhaités par le preneur. La clause peut être générale, englobant même les aménagements et changements de distribution (clause d’autant plus justifiée quand le bailleur livre des locaux neufs à son preneur), ou plus restreinte, ne visant, par exemple, que les travaux qui seraient susceptibles d’affecter la structure de l’immeuble.
Si, en dépit de la clause, le preneur considère le refus du bailleur comme injustifié, il peut le soumettre au contrôle du juge sur le fondement de l’abus de droit. Il a ainsi été jugé qu’un refus peut être déclaré abusif au regard de ses circonstances et de l’absence d’atteinte justifiée à l’immeuble (Cass. 3e civ., 27 juin 1990, n° 89-10.115).
Au cas d’espèce, le preneur souhaitait réaliser des travaux d’extension de sa surface de vente, alors même qu’en vertu du bail, le bailleur pouvait s’y opposer sans avoir à fournir de motif.
La Cour de cassation relève que le bailleur ne justifiait d’aucun motif légitime mais critiquait seulement le bénéfice économique que le preneur pourrait en retirer sans augmentation de loyer. Elle retient également que les travaux ne modifiaient pas la destination des lieux et poursuivaient un projet dont le bailleur, nouveau propriétaire de l’immeuble, ne pouvait ignorer l’existence dès lors que le bail annexé à l’acte de vente y faisait référence.
La Cour de cassation juge donc le refus du bailleur abusif, peu important qu’une clause du bail l’autorisât à ne pas fournir le motif de son refus.
En pratique, il est donc nécessaire que le bailleur puisse, devant le juge, exposer en quoi son refus n’est ni abusif ni déloyal.
Cass. Civ. 3ème, 1er octobre 2026, n°25-14.555