Bail commercial : justification des charges : encore et toujours à charge du bailleur !
2 septembre 2026
| |- Droit immobilier
La rubrique « bail commercial » de la newsletter de mars dernier fut l’occasion de rappeler les dispositions légales applicables, en bail commercial, en matière de charges locatives (art. L145-40-2 et R 145-36 du Code de commerce) et d’examiner deux arrêts de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 29 janvier 2026 (n° 24-14.982 et n° 24-16.270) soulignant que :
- le bailleur doit, pour conserver les sommes versées à titre de provision sur charges par le locataire, ou pour obtenir le paiement des charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci, sans pouvoir se limiter à tenir les justificatifs à disposition du preneur mais en devant les lui adresser s’il en fait la demande ;
- si le bailleur n’a pas communiqué au preneur l’état récapitulatif incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, dans le délai fixé par l’art. R 145-36 du Code de commerce ou dans le délai prévu par le contrat, il n’est pas tenu de restituer les provisions versées, s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles.
Dans l’espèce soumise à la Cour, après signification d’un commandement visant la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement de loyers et charges, la société locataire s’était vu assigner en référé afin que soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire.
Elle avait alors soulevé le libellé (selon elle) « incompréhensible » de postes de charges du type « palier sur loyer » ou encore « honos analyse assis » et leur caractère injustifié, ce à quoi le bailleur avait répondu par la production des dispositions du bail justifiant (selon lui) les postes de charges contestés et en soulignant surtout que la locataire n’avait jamais auparavant critiqué ces libellés, outre le fait qu’elle s’était acquittée des paiements correspondants pendant plusieurs années.
Alors que la Cour d’Appel de Paris (8 novembre 2024) avait retenu l’argumentaire du bailleur, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel considérant que le défaut de justification par le bailleur, devant le juge des référés, de l’existence et du montant des postes de charges contestés par le preneur, constitue une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du Code de procédure civile de nature à interdire au juge des référés d’accorder une provision et empêchant de ce fait que soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail.
Cet arrêt rappelle une nouvelle fois que le bailleur doit être extrêmement précis dans les libellés de postes de charges dont il sollicite le paiement et dans la justification du montant des dépenses correspondant.
Cass. Civ. 3ème, 4 juin 2026, n° 25-10.221
David GUINET
david.guinet@avodire.fr