La promesse énergétique à l’épreuve du droit de la construction
2 septembre 2026
| |- Droit immobilier
La performance énergétique, entre innovation et risque assurantiel.
Les constructions présentées comme sobres, frugales ou exemplaires sur le plan énergétique occupent désormais une place centrale dans le paysage immobilier contemporain. Portés par la recherche, l’innovation et des ambitions environnementales croissantes, ces bâtiments « nouvelle génération » promettent des consommations minimales, et un confort optimisé.
Pourtant, derrière ces objectifs vertueux, la réalité opérationnelle révèle parfois des écarts significatifs entre la performance annoncée et celle effectivement mesurée.
L’expérience du bâtiment Gina, conçu comme un démonstrateur tertiaire à haute efficacité énergétique sur l’île de Nantes, illustre toutefois les limites auxquelles ces projets peuvent se heurter.
Cette tension entre promesse énergétique et résultat réel met en lumière une évolution majeure du droit de la construction : la performance énergétique est un critère déterminant de l’appréciation de l’impropriété à la destination, au même titre que les désordres matériels traditionnels.
Le Code de la construction et de l’habitation, à travers l’article L. 123‑2, encadre strictement cette évolution en subordonnant la mise en jeu de la garantie décennale à la démonstration d’un défaut de conception, de mise en œuvre ou d’équipement, associé à une surconsommation telle que l’ouvrage ne peut être utilisé qu’à un coût exorbitant.
Le législateur a ainsi volontairement élevé le seuil de gravité économique, afin de distinguer les véritables impropriétés à destination des simples non‑conformités thermiques ou réglementaires.
Avant l’intervention du texte, la Cour de cassation admettait que de simples dépenses anormales d’énergie pouvaient suffire à caractériser un désordre décennal.
Désormais, elle impose de démontrer que la surconsommation rend l’usage normal économiquement impossible, ce qui exclut les situations de gêne thermique ou de frais annuels simplement excessifs.
Les décisions récentes rappellent que le seul fait de ne pas atteindre un niveau de performance conventionnel, qu’il s’agisse de la RT 2012, d’un DPE ou d’engagements contractuels, ne suffit pas sans une démonstration chiffrée du coût exorbitant (Cass. 3e civ. 23-10-2025 no 23-18.771 F-D).
Ainsi, le défaut d’isolation causant une gêne au quotidien, voire une perte de jouissance pour certaines pièces qui ne peuvent pas être occupées en période hivernale, ne suffit pas toujours à démontrer en quoi l’ouvrage ne pourrait pas être occupé sans exposer l’acquéreur à des frais d’énergie annuels exorbitants.
Pour les assureurs, cette évolution crée un risque autonome, à la fois technique, économique et juridique.
Les polices DO et RC décennale, historiquement centrées sur les désordres matériels, doivent désormais intégrer des sinistres fondés sur des surcoûts d’exploitation, des travaux de remédiation thermique ou des pertes de loyers liées à une valeur verte dégradée.
En définitive, la performance énergétique s’impose comme un risque assurantiel d’une nature particulière, précisément parce qu’elle repose sur des technologies en constante évolution, des procédés constructifs innovants et des modèles d’exploitation encore peu stabilisés.
Les bâtiments qui visent des niveaux élevés de sobriété énergétique mobilisent des méthodes de conception ou de pilotage qui n’ont pas toujours le recul nécessaire pour garantir une fiabilité opérationnelle durable.
Cette dynamique d’innovation permanente crée, pour les assureurs, un champ d’incertitude difficile à maîtriser : les sinistres liés à la performance énergétique ne résultent pas seulement de défauts identifiables, mais aussi de l’écart entre des promesses technologiques ambitieuses et des comportements réels encore mal connus.
Élise PRIGENT
elise.prigent@avodire.fr