Bail commercial : le preneur peut obtenir un loyer de renouvellement à la baisse sans avoir à justifier d’un motif de déplafonnement
2 décembre 2025
| |- Droit immobilier
De nombreux loyers de baux commerciaux ont connu une hausse significative au cours des dix dernières années, notamment par le jeu d’indices relativement favorables aux bailleurs, conduisant parfois à un dépassement de la « valeur locative » réelle.
Au stade du renouvellement du bail, le preneur peut demander la fixation du loyer à la valeur locative sans avoir à justifier d’un motif de déplafonnement dès lors que le mécanisme légal du « plafond » ne vise qu’à limiter le loyer à la hausse.
1. Rappel des mécanismes de « plafonnement / déplafonnement » du loyer du bail commercial renouvelé
Lors du renouvellement d’un bail (dont la durée contractuelle est de neuf ans), pour obtenir une augmentation du loyer dépassant celle du jeu des indices (ILC ou ILAT publiés par l’INSEE) (le « plafond »), le bailleur doit d’abord justifier d’un motif de déplafonnement, c’est-à-dire une modification notable, favorable au commerce exploité dans les locaux loués, d’un des éléments constitutifs de la valeur locative que sont les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties (les clauses du bail) et les facteurs locaux de commercialité.
Une fois le motif de déplafonnement admis (le plus souvent à dire d’expert), le bailleur peut solliciter la fixation du loyer à la valeur locative (qu’il espère haussière) (également à dire d’expert).
2. Le « plafonnement » limite le loyer à la hausse mais n’interdit pas au preneur d’invoquer une valeur locative baissière
Toujours lors du renouvellement du bail, le preneur peut également solliciter la fixation du loyer à la valeur locative, notamment s’il la considère plus faible que le loyer indexé qu’il acquittait jusqu’alors.
Dans ce cas de figure, le preneur n’a pas, contrairement au bailleur, à justifier d’un motif de déplafonnement.
Le raisonnement est logique puisque, par définition, un plafond vise à limiter une hausse, mais n’est pas un « plancher » empêchant une baisse.
C’est précisément ce que la Cour d’Appel de Toulouse a rappelé dans un arrêt du 8 avril 2025, énonçant : « (…) Le loyer « plafond » est un loyer butoir qui empêche le bailleur d’obtenir un loyer égal à la valeur locative si celle-ci est supérieure audit plafond, mais comme son nom l’indique, il joue à sens unique. Ainsi, si la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, c’est elle qui doit être appliquée sans que le locataire ait à justifier d’une exception au principe du plafonnement. (…) ».
Cour d’appel de Toulouse, 8 avril 2025, RG n° 22/02655